LMNP longue durée parlons-en

Qu’est-ce que la LMNP longue durée ?

Harry MATHIEU

6/9/2025

Comparaison LMNP vs Pinel
Comparaison LMNP vs Pinel

Le contenu de mon article

🔷 Qu’est-ce que la LMNP longue durée ?

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) longue durée consiste à louer un bien meublé à un locataire pour au moins 12 mois (ou 9 mois si étudiant), hors location saisonnière.

➡️ Ce régime s'applique aussi bien aux biens neufs qu'anciens, et il offre des avantages fiscaux puissants, sans engagement à long terme avec l'État, comme dans le Pinel.

🔧 Les conditions pour être éligible au LMNP

  • Revenus locatifs < 23 000 €/an ou < 50 % des revenus globaux du foyer.

  • Le bien doit être meublé selon les critères légaux (lit, table, vaisselle, frigo, etc.).

  • Durée de bail :

    • 1 an reconductible (classique).

    • 9 mois (non reconductible) si location à un étudiant.

✅ Les 2 régimes fiscaux possibles

1. Micro-BIC

  • Forfait d’abattement : 50 % des revenus locatifs (pas de charges détaillées).

  • Simple, mais souvent moins intéressant si tu as des charges ou un prêt.

2. Régime réel (le plus puissant)

  • Tu déduis toutes les charges réelles : intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière, etc.

  • Et surtout : tu peux amortir le bien, c’est-à-dire répartir son coût sur plusieurs années (20 à 30 ans en moyenne).

    • ➕ Cela permet souvent de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans, tout en encaissant les loyers nets.

💥 Pourquoi c’est intéressant aujourd’hui ?

  • Tu choisis ton locataire librement, pas de contrainte liée à un dispositif fiscal.

  • Tu peux revendre à tout moment (contrairement au Pinel ou LLI institutionnel avec blocage 6 à 15 ans).

  • Tu peux adapter ton bien à la demande : colocation, étudiant, jeune actif, senior, etc.

  • Tu restes dans une logique patrimoniale souple : revente, transmission, changement d’usage.

⚖️ Comparaison LMNP vs Pinel

CritèreLMNP longue duréePinelFiscalitéAmortissement + charges → pas d’impôt sur les loyersRéduction d’impôt jusqu’à 17,5 % (selon durée)Durée engagementAucune imposée6, 9 ou 12 ans obligatoireTypologieMeubléNuLoyerLibre (sauf si LLI volontaire)PlafonnéRevenus netsSouvent supérieursPlus faibles à cause des plafondsSouplesseMaximaleContraintes fiscales et sociales

🔍 Exemple concret

Un T2 à 180 000 € à Lyon, loué 700 €/mois meublé.

  • Loyers annuels : 8 400 €

  • Charges déductibles + amortissements : 10 000 €/an

  • ➡️ Résultat fiscal : 0 € à déclarer → 0 impôt pendant ~20 ans.

Pendant ce temps :

  • Tu rembourses le crédit avec les loyers,

  • Tu conserves la flexibilité de vendre ou d’adapter l’usage du bien,

  • Tu optimises ton cash-flow si bien structuré.

❗️Les points de vigilance

  • L’amortissement n’est pas déductible des plus-values à la revente.

  • Il faut garder une comptabilité rigoureuse, idéalement avec un expert-comptable.

  • Tu dois bien cibler les zones tendues pour éviter la vacance locative.

💡 Mon avis tranché

Le LMNP longue durée, combiné à un bon montage au réel, est aujourd’hui le meilleur outil pour un investisseur immobilier privé :

  • Fiscalité puissante et durable,

  • Zéro dépendance à l’État ou à un dispositif,

  • Flexibilité totale,

  • Et une meilleure rentabilité nette qu’en Pinel ou LLI rigide.

👉 Si tu es un investisseur qui veut du contrôle, de la performance et de la visibilité long terme, le LMNP est LE choix logique.